Finanzierungsrechner für dein Haus: Rate, Tilgung und Restschuld
Zinsstand: 31.10.2026 (Beispielzins)
Wie hoch wird deine Rate, wie viel Kredit steht nach der Zinsbindung noch offen und was bringt eine Sondertilgung?
Bei 350.000 €, 4,08 % Sollzins und 2,00 % Anfangstilgung zahlst du 1.773,33 € im Monat und schuldest nach 10 Jahren noch 263.741,50 €. Abbezahlt bist du nach 27 Jahren und 4 Monaten. Beispielzins, Stand 31.10.2026, Quelle: Dr. Klein.
Bauphase
Verzug kann mehr kosten (Miete, Baukostensteigerung), das rechnet dieser Rechner nicht. Ansprüche gegen die Baufirma hängen von deinem Vertrag ab.
Annahmen der Bauphase
Rechnung: Auszahlung jeweils zu Monatsbeginn, Zinsen monatlich gezahlt, nicht aufs Darlehen aufgeschlagen. Die Bank zahlt das Darlehen in denselben Schritten aus, in denen der Plan zahlt. Tilgung beginnt im Monat nach der letzten Auszahlung. Die Zinsbindung zählt ab Tilgungsbeginn, bei vielen Banken beginnt sie früher. Banken wollen meist zuerst dein Eigenkapital einsetzen, die Auszahlungen des Darlehens können deshalb vom Plan im Vertrag abweichen. Sondertilgung ist erst ab Tilgungsbeginn möglich. Die Diagramme Restschuld und Zins und Tilgung zeigen die Zeit ab Tilgungsbeginn. Frag deine Bank, wann Tilgung und Zinsbindung beginnen.
Verbindlich ist nur der Tilgungsplan deiner Bank. Der Beispielzins von 4,08 % Sollzins ist ein Marktbeispiel von Dr. Klein (Stand 31.10.2026, ändert sich täglich) und kein Angebot von uns und kein Angebot an dich. Trag den Zins aus deinem Angebot ein. Alle Werte sind rechnerisch, ohne Gebühren, und der Jahreszins ist kein Effektivzins.
Beispielrechnung, kein Angebot und keine Finanz- oder Rechtsberatung. Auszahlungsplan, bereitstellungsfreie Zeit und Bereitstellungszins stehen in deinem Darlehensvertrag.
Wie hoch wird deine Rate, wie viel Kredit steht nach der Zinsbindung noch offen und was bringt eine Sondertilgung? Trag Betrag, Zins und Tilgung ein, das Ergebnis rechnet sich bei jeder Eingabe neu, ohne Anmeldung, gerechnet direkt in deinem Browser. Du kannst auch umgekehrt rechnen: Wunschrate oder Wunschlaufzeit eingeben, und der Rechner sagt dir, was dazu passt.
Mehr zur Planung im Ratgeber Hausbau-Finanzierung.
So rechnet der Rechner
So rechnet der Rechner
Der Rechner geht von einem Annuitätendarlehen aus, der häufigsten Form der Baufinanzierung mit gleichbleibender Monatsrate. Der Zins wird jeden Monat auf die Restschuld berechnet: Sollzins ÷ 12 mal Restschuld. Der Rest der Rate tilgt den Kredit. Weil die Restschuld sinkt, sinken auch die Zinsen, und der Tilgungsanteil wächst. Die Rate ergibt sich aus Darlehen × (Sollzins + Anfangstilgung) ÷ 12. Alle Beträge werden auf den Cent gerundet.
Weil Banken unterschiedlich zählen können (zum Beispiel Zinstage), kann dein Bankangebot um wenige Euro abweichen.
Was heißt Sollzins, Tilgung, Zinsbindung, Restschuld?
Sollzins: der Zins auf dein Darlehen, ohne Nebenkosten. Der effektive Jahreszins im Angebot enthält zusätzlich Kosten und ist die Zahl, mit der du Angebote vergleichst.
Tilgung: der Teil deiner Rate, der den Kredit tatsächlich verkleinert.
Anfangstilgung: die Tilgung im ersten Jahr in Prozent des Kredits. Danach steigt sie bei gleicher Rate von selbst.
Zinsbindung: die Zeit, in der dein Zins fest vereinbart ist. Danach verhandelst du neu.
Restschuld: das, was am Ende der Zinsbindung noch nicht zurückgezahlt ist.
Wie wirkt Sondertilgung?
Eine Sondertilgung senkt die Restschuld sofort. Weil die Zinsen jeden Monat auf die Restschuld berechnet werden, fallen danach weniger Zinsen an, und von der gleichen Rate bleibt mehr für die Tilgung. Der Effekt wächst mit der Zeit, deshalb lohnt sich Sondertilgung früh besonders.
Wichtig: Rechne nur mit Beträgen, die du wirklich zahlen willst, und die dein Vertrag erlaubt. Viele Verträge erlauben 5 % der Darlehenssumme pro Jahr, manche bis zu 10 % (Verbraucherzentrale, Seite vom 31.10.2024; Interhyp). Ob eine Sondertilgung etwas kostet, steht in deinem Vertrag. Frag vor der Unterschrift danach.
Ob sich das für dich lohnt, hängt auch davon ab, was du mit dem Geld sonst machen würdest, zum Beispiel als Rücklage für den Bau. Das kann der Rechner nicht für dich entscheiden.
Der Rechner bucht die Sondertilgung nach der regulären Rate des Zahlmonats. Banken können das anders handhaben.
Was passiert nach der Zinsbindung?
Nach der Zinsbindung schuldest du noch die Restschuld. Wie teuer sie wird, hängt vom Zins ab, den du dann bekommst. Das weiß heute niemand. Mit der Option „Anderen Zins nach der Zinsbindung annehmen“ und der Karte „Was passiert nach der Zinsbindung?“ spielst du das durch. Ist dein Zins länger als zehn Jahre fest, kannst du den Vertrag zehn Jahre nach der vollständigen Auszahlung mit sechs Monaten Frist kündigen (§ 489 Abs. 1 Nr. 2 BGB).
Was der Rechner nicht kann
Der Rechner zeigt eine Beispielrechnung. Er berücksichtigt nicht: Bearbeitungsgebühren und Disagio, Bereitstellungszinsen während der Bauphase, Kontoführungskosten, Förderkredite mit eigenen Regeln, Tilgungswechsel und mehrere Sondertilgungen. Der Zins ist nicht in Monaten angebbar, nur in ganzen Jahren. Verbindlich ist nur der Tilgungsplan deiner Bank, und auch der nur bis zum Ende der Zinsbindung.
Baust du gerade und bekommst das Geld in Raten ausgezahlt? Dann fallen häufig Bereitstellungszinsen an. Frag deine Bank danach, bevor du unterschreibst.
Häufige Fragen
Wie hoch ist meine Rate bei einem Hauskredit?
Die Rate ergibt sich aus Darlehen × (Sollzins + Anfangstilgung) ÷ 12. Rechenbeispiel (angenommene Zahlen): Bei 350.000 €, 4,08 % Sollzins und 2 % Anfangstilgung sind das 350.000 € × 6,08 % ÷ 12 = 1.773,33 € im Monat. Im ersten Monat gehen davon 1.190,00 € an Zinsen und 583,33 € in die Tilgung. Als Orientierung für das, was du dir leisten kannst, nennt die Verbraucherzentrale höchstens 40 % des Nettoeinkommens (Seite vom 06.11.2024, geprüft am 31.10.2026). Der Zins 4,08 % ist ein Beispielzins, Stand 31.10.2026 (Dr. Klein).
Wie hoch ist die Restschuld nach der Zinsbindung?
Die Restschuld ist das, was am Ende der Zinsbindung noch offen ist. Rechenbeispiel (angenommene Zahlen): Bei 350.000 €, 4,08 % und 2 % Anfangstilgung sind nach 10 Jahren 86.258,50 € getilgt und 263.741,50 € noch offen, und du hast 126.541,10 € Zinsen gezahlt. Die Restschuld brauchst du für die Anschlussfinanzierung. Im Rechner siehst du sie als eigene Zahl und als Kurve mit Markierung am Ende der Zinsbindung.
Lohnt sich eine Sondertilgung?
Meist ja, weil jede Sondertilgung die Restschuld sofort senkt und danach weniger Zinsen anfallen. Rechenbeispiel (angenommene Zahlen): Mit 5.000 € Sondertilgung pro Jahr (je im Dezember, erste Rate 01/2027) ist der Kredit aus dem Beispiel 7 Jahre und 10 Monate früher bezahlt und du sparst 72.403,68 € Zinsen. Viele Verträge erlauben 5 % der Darlehenssumme pro Jahr, manche bis zu 10 % (Verbraucherzentrale, Seite vom 31.10.2024; Interhyp). Ob sie etwas kostet, regelt dein Vertrag. Und ob du das Geld nicht anders brauchst, zum Beispiel für den Bau, musst du selbst abwägen.
Wie viel Tilgung ist sinnvoll?
Ein häufiger Startwert ist 2 % Anfangstilgung. Mehr Tilgung heißt höhere Rate, aber schnellere Rückzahlung und weniger Zinsen. Rechenbeispiel (angenommene Zahlen, 350.000 € bei 4,08 %): Mit 2 % zahlst du 1.773,33 € im Monat und bist nach 27 Jahren und 4 Monaten fertig, mit 3 % sind es 2.065,00 € im Monat und 21 Jahre und 1 Monat, und die Zinsen sinken von 230.896,95 € auf 172.396,77 €. Wähle die Rate so, dass sie dich auch bei Veränderungen nicht erdrückt. Der Rechner zeigt dir mehrere Varianten nebeneinander.
Was ist eine Anschlussfinanzierung und was passiert, wenn der Zins steigt?
Die Anschlussfinanzierung ist der Kredit, mit dem du nach der Zinsbindung die Restschuld weiter zahlst, bei deiner Bank oder einer anderen. Rechenbeispiel, keine Prognose: Bleibt in unserem Beispiel die Rate gleich und liegt der Zins nach 10 Jahren bei 5,08 % statt 4,08 %, dauert die Rückzahlung 29 Jahre und 8 Monate statt 27 Jahre und 4 Monate, und die Zinsen insgesamt steigen von 230.896,95 € auf 279.727,28 €. Bei 6,08 % sind es 33 Jahre und 2 Monate und 354.246,74 €. Schau rechtzeitig vor dem Ende der Zinsbindung nach Angeboten. Ist dein Zins länger als zehn Jahre fest, kannst du zehn Jahre nach der vollständigen Auszahlung mit sechs Monaten Frist kündigen (§ 489 Abs. 1 Nr. 2 BGB).
Was ist der Unterschied zwischen Sollzins und effektivem Jahreszins?
Der Sollzins ist der reine Zins auf dein Darlehen. Der effektive Jahreszins im Angebot enthält zusätzlich bestimmte Kosten und ist die Zahl, mit der du Angebote vergleichst. Beispiel aus den aktuellen Bauzinsen von Dr. Klein, Stand 31.10.2026 (10 Jahre Zinsbindung): 4,08 % Sollzins und 4,18 % effektiver Jahreszins. Dieser Rechner rechnet mit dem Sollzins und ohne Gebühren. Der Jahreszins, den er nennt, ist rechnerisch und kein Effektivzins.
Wie lange dauert es, ein Haus abzubezahlen?
Das hängt von Zins und Tilgung ab. Rechenbeispiel (angenommene Zahlen): Bei 350.000 €, 4,08 % und 2 % Anfangstilgung sind es 27 Jahre und 4 Monate. Im Rechner gibst du statt der Tilgung auch die Wunschlaufzeit ein, und er nennt dir die nötige Rate. Die Verbraucherzentrale empfiehlt eine Zinsbindung von mehr als 10 Jahren (Seite vom 31.10.2024). Die Laufzeit des Kredits kann länger sein als die Zinsbindung.
Wie viel Eigenkapital brauche ich für den Hauskredit?
Die Verbraucherzentrale rät zu 20 bis 30 % des Kaufpreises zuzüglich der Kaufnebenkosten (Seite vom 31.10.2024, geprüft am 31.10.2026). Im Rechner trägst du unter „Aus Kaufpreis ableiten“ Kaufpreis, Nebenkosten und Eigenkapital ein und siehst, wie hoch der Kredit wird. Ohne Eigenkapital ist eine Vollfinanzierung möglich, dann aber meist mit höherem Zins und längerer Laufzeit (Leitfaden Hausbau-Finanzierung).
Quellen
- Dr. Klein, Aktuelle Bauzinsen (4,08 % Sollzins und 4,18 % effektiver Jahreszins bei 10 Jahren Sollzinsbindung, Spanne 4,18 % bis 4,40 % effektiv je nach Zinsbindung, Stand 31.10.2026) (abgerufen am )
- Verbraucherzentrale, Immobilienfinanzierung: so berechnest du, was du dir leisten kannst (Seite vom 06.11.2024) (abgerufen am )
- Verbraucherzentrale, Immobilienfinanzierung: diese Modelle gibt es (Seite vom 31.10.2024) (abgerufen am )
- Interhyp, Tilgungsrechner (Sondertilgung „häufig 5 %, je nach Vereinbarung bis 10 % pro Jahr“) (abgerufen am )
- § 489 BGB, ordentliches Kündigungsrecht des Darlehensnehmers (abgerufen am )
- Dr. Klein, Bereitstellungszinsen (Artikel vom 03.04.2024): meist 0,25 % pro Monat, bereitstellungsfreie Zeit 3 bis 12 Monate (abgerufen am )
- Finanztip, Bereitstellungszinsen (Stand 09.01.2026): 0,25 % pro Monat, 3 bis 12 Monate; KfW 124: 0,15 % pro Monat ab dem 13. Monat nach Zusage (abgerufen am )
- ImmoScout24, Bauzeitzinsen (aktualisiert 08.06.2022): Zinsen auf den ausgezahlten Teil, Aufschlag bis 1 Prozentpunkt möglich (abgerufen am )
- Fertighaus.de, Zahlungsplan beim Hausbau (aktualisiert 02.09.2021): 13 Raten, 30 / 28 / 5,6 / ... / 3,5 % (abgerufen am )
- § 3 Abs. 2 MaBV (Makler- und Bauträgerverordnung), amtliche Fassung (abgerufen am )
- § 650m BGB, Abschlagszahlungen beim Verbraucherbauvertrag höchstens 90 %, amtliche Fassung (abgerufen am )
- § 650u Abs. 2 BGB, § 650m Abs. 1 gilt nicht für den Bauträgervertrag (abgerufen am )