Bauzeitzinsen und Bereitstellungszinsen berechnen und senken

Die Bank hat dir 350.000 € zugesagt, aber auf dein Konto kommt das Geld nicht auf einmal. Sie zahlt es in Raten aus, so wie das Haus wächst. Bis die letzte Rate geflossen ist, zahlst du Zinsen auf das, was schon ausgezahlt ist, und oft eine Gebühr auf das, was noch wartet.

Bauzeitzinsen sind die Zinsen auf den ausgezahlten Teil deines Baukredits, Bereitstellungszinsen das Entgelt für den noch nicht abgerufenen Teil, sobald die bereitstellungsfreie Zeit vorbei ist. Banken verlangen dafür meist 0,25 % pro Monat, die KfW 0,15 % pro Monat ab dem 13. Monat nach der Zusage. In unserem Rechenbeispiel mit 350.000 € und 13 Monaten Bauphase kommen 10.512,90 € zusammen, bevor du den ersten Euro tilgst. Stand: 12.11.2026.

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Der Finanzierungsrechner mit Bauphase zeigt dir Monat für Monat Bauzeitzinsen, Bereitstellungszinsen und was 3 oder 6 Monate Verzug kosten. Der Link öffnet genau das Beispiel aus diesem Artikel; trag dann deinen Kredit, deinen Zins und deinen Zahlungsplan ein. Für alle übrigen Kosten deines Hauses gibt es das kostenlose Hausbau Excel Light, mit eigenen Zeilen für Bauzeitzinsen und Bereitstellungszinsen.

Was sind Bauzeitzinsen und Bereitstellungszinsen?

Beide fallen in der Bauphase an, also zwischen Darlehenszusage und letzter Auszahlung. Sie betreffen aber verschiedene Teile deines Kredits:

Bauzeitzinsen kannst du kaum vermeiden: Wer sich Geld leiht, zahlt Zinsen darauf. Du kannst sie aber kleiner halten, indem du das Darlehen später brauchst. Bereitstellungszinsen dagegen sind ein reines Entgelt dafür, dass die Bank dir Geld zusagt und bereithält. Sie fallen erst an, wenn die bereitstellungsfreie Zeit abgelaufen ist, und genau dort setzt du beim Verhandeln an.

Manche Banken verlangen in der Bauphase zusätzlich einen Aufschlag auf den Sollzins, weil sie in Teilbeträgen auszahlen; ImmoScout24 nannte 2022 bis zu einem Prozentpunkt. Ob das bei dir so ist, steht im Angebot. Frag gezielt danach, denn der Aufschlag erhöht deine Bauzeitzinsen.

Warum zahlt die Bank das Darlehen in Raten aus?

Weil auch du die Baufirma in Raten bezahlst. Kaufst du Grundstück und Haus von einem Bauträger, legt die Makler- und Bauträgerverordnung fest, wann er wie viel verlangen darf (§ 3 Abs. 2 MaBV). Die erste Rate darf höchstens 30 % betragen und frühestens nach Beginn der Erdarbeiten verlangt werden, die restlichen 70 % verteilen sich auf zwölf weitere Bauabschnitte:

Das sind Höchstsätze. Der Bauträger darf daraus höchstens sieben Teilbeträge bilden; fällt ein Abschnitt weg, verteilt sich sein Anteil auf die übrigen. Zahlen musst du erst, wenn auch die Voraussetzungen nach § 3 Abs. 1 MaBV erfüllt sind, zum Beispiel die Vormerkung im Grundbuch und die Baugenehmigung. Baust du mit einem Generalunternehmer oder Fertighausanbieter auf deinem eigenen Grundstück, gilt die MaBV nicht direkt. Dann steht der Zahlungsplan in deinem Bauvertrag; beim Verbraucherbauvertrag dürfen die Abschläge zusammen höchstens 90 % der vereinbarten Gesamtvergütung einschließlich Nachträgen ausmachen (§ 650m Abs. 1 BGB).

Für deine Zinsen ist die Reihenfolge entscheidend: Nach dem Rohbau sind bei diesem Plan schon 58 % geflossen. Das Geld ist also früh draußen und kostet ab dann Zinsen.

Wie berechnest du Bereitstellungszinsen?

Für jeden Monat nach der bereitstellungsfreien Zeit gilt:

Bereitstellungszinsen pro Monat = noch nicht ausgezahlter Betrag × Bereitstellungszins pro Monat

Ein Beispiel: Es sind noch 100.000 € offen, der Satz liegt bei 0,25 % pro Monat. Dann zahlst du 100.000 € × 0,25 % = 250 € in diesem Monat. Im nächsten Monat ist vielleicht wieder eine Rate geflossen, dann rechnest du mit dem neuen, kleineren Betrag weiter. Die Summe über alle Monate sind deine Bereitstellungszinsen.

Setz für den Satz und die freie Zeit immer die Werte aus deinem Kreditangebot ein. Die 0,25 % sind ein üblicher Wert, kein Gesetz: Stiftung Warentest, Dr. Klein und Finanztip nennen ihn übereinstimmend.

Wie berechnest du Bauzeitzinsen?

Auch hier rechnest du Monat für Monat:

Bauzeitzinsen pro Monat = bereits ausgezahlter Betrag × Sollzins ÷ 12

Sind 105.000 € ausgezahlt und dein Sollzins liegt bei 4,08 %, sind das 105.000 € × 4,08 % ÷ 12 = 357 € im Monat. Mit jeder weiteren Rate steigt der Betrag, bis am Ende das ganze Darlehen Zinsen kostet.

Oft liest du eine Faustformel: Darlehen ÷ 2 × Sollzins × Bauzeit in Monaten ÷ 12. Sie unterstellt, dass im Schnitt die Hälfte ausgezahlt ist. Bei einem Ratenplan nach MaBV stimmt das nicht, denn schon nach dem Rohbau ist mehr als die Hälfte draußen. In unserem Beispiel ergibt die Faustformel 350.000 € ÷ 2 × 4,08 % × 13 ÷ 12 = 7.735 €, Monat für Monat gerechnet sind es 9.581,88 €. Die Faustformel liegt hier also fast 1.850 € zu niedrig.

Wie hoch sind Bauzeitzinsen und Bereitstellungszinsen? Ein Rechenbeispiel

Für das Beispiel nehmen wir die Vorgabewerte unseres Finanzierungsrechners. Alle Zahlen sind Annahmen, kein Angebot und kein Marktdurchschnitt:

Die Monate sind ein angenommener Zeitplan, keine Statistik. Wie lange dein Bau wirklich dauert, hängt von Haus, Firma und Wetter ab.

Vereinfacht zahlt die Bank hier jeden Bauabschnitt einzeln aus. Ein Bauträger darf die Abschnitte aber zu höchstens sieben Raten bündeln, dann fließt das Geld etwas später. Mit dem Plan „MaBV, in 6 Raten gebündelt (Beispiel)“ im Finanzierungsrechner kostet die Bauphase bei sonst gleichen Annahmen 10.126,78 € statt 10.512,90 €.

So entstehen einzelne Monatswerte:

Monat 7 nachgerechnet: 244.650 € × 4,08 % ÷ 12 = 831,81 € Bauzeitzinsen, dazu 105.350 € × 0,25 % = 263,38 € Bereitstellungszinsen. Über alle 13 Monate sind das 9.581,88 € Bauzeitzinsen und 931,02 € Bereitstellungszinsen, zusammen 10.512,90 €. Getilgt hast du in dieser Zeit noch nichts.

Mit deinem eigenen Sollzins ändern sich die Bauzeitzinsen fast im selben Verhältnis: Bei einem Prozentpunkt weniger sind es rund ein Viertel weniger.

Was kostet eine kürzere freie Zeit oder ein Bauverzug?

Die freie Zeit entscheidet über die Bereitstellungszinsen. Gleiches Beispiel, nur die freien Monate ändern sich:

Zwölf freie Monate reichen hier, weil in Monat 13 keine Rate mehr offen ist. Doch was passiert, wenn der Bau stockt? Im nächsten Schritt kommen alle Raten ab dem Rohbau 3 oder 6 Monate später:

Ein halbes Jahr Verzug kostet bei 6 freien Monaten also mehr als 5.000 € zusätzlich, nur an Zinsen. Miete neben der Kreditbelastung und gestiegene Baupreise kommen noch dazu. Wie sich Verzug auf deinen Zeitplan auswirkt, steht im Ratgeber Bauablauf und Zeitplan.

Was gilt bei KfW-Krediten?

Für die KfW-Programme Wohneigentumsprogramm (124) und Klimafreundlicher Neubau (297/298) gilt laut den Merkblättern: Bereitstellungsprovision von 0,15 % pro Monat auf den noch nicht abgerufenen Betrag, ab dem 13. Monat nach der Zusage. Drei Dinge solltest du dabei wissen:

• Die 12 Monate zählen ab der Zusage, nicht ab Baubeginn. Liegt zwischen Zusage und Erdarbeiten ein halbes Jahr, bleibt für den Bau selbst nur noch ein halbes Jahr frei.
• Tilgungsfreie Anlaufjahre sind möglich. Je nach Variante zahlst du in den ersten 1 bis 5 Jahren nur Zinsen. Das senkt die Rate während des Baus, verschiebt aber die Tilgung nach hinten.
• Teilrückzahlungen sind ausgeschlossen. Eine Sondertilgung auf den KfW-Kredit ist laut Merkblatt nicht möglich. Willst du ihn während der Zinsbindung vorzeitig ganz zurückzahlen, kostet das eine Vorfälligkeitsentschädigung.

Meist kombinierst du den KfW-Kredit mit einem Bankdarlehen. Dann hat jedes Darlehen seine eigene freie Zeit und seinen eigenen Satz. Frag deine Bank, in welcher Reihenfolge sie die beiden auszahlt, und rechne beide Darlehen getrennt im Finanzierungsrechner durch.

Wie kannst du Bereitstellungszinsen vermeiden?

1. Bereitstellungsfreie Zeit verhandeln. Das ist der größte Hebel, wie die Tabelle oben zeigt. Beim Neubau sind laut Stiftung Warentest 12 freie Monate Standard, einzelne Anbieter geben 24. Frag, ob eine längere Frist einen Zinsaufschlag kostet, und vergleiche den Aufschlag dann mit den Bereitstellungszinsen, die du sparst.

2. Eigenkapital zuerst einsetzen. Geld, das du selbst hast, kostet keine Bauzeitzinsen. Zahlst du die ersten Raten aus deinem Eigenkapital, brauchst du das Darlehen später. Ein Rechenbeispiel mit angenommenen Zahlen: Haus für 420.000 €, davon 70.000 € Eigenkapital und 350.000 € Darlehen, MaBV-Plan und 6 freie Monate wie oben. Steuerst du das Eigenkapital anteilig zu jeder Rate bei, kostet die Bauphase 10.512,90 €. Zahlst du die ersten 70.000 € aus eigenem Geld, sind es 9.759,46 €: 939,62 € weniger Bauzeitzinsen, aber 186,18 € mehr Bereitstellungszinsen, weil das Darlehen länger unberührt bleibt. Unterm Strich sparst du hier 753,44 €.

3. Zeitplan mit Puffer planen. Frag die Baufirma nach einem realistischen Bauzeitenplan und leg die Kreditzusage nicht zu früh. Die freie Zeit läuft ab Vertrag, nicht ab Baustart.

4. Den Zahlungsplan der Baufirma kennen, bevor du den Kredit abschließt. Die Bank muss wissen, wann welche Rate fällig wird. Gib ihr den Plan aus deinem Bauvertrag, dann passt die freie Zeit zum echten Ablauf.

5. Bei Verzug früh mit der Bank reden. Frag, ob und zu welchen Bedingungen sich die freie Zeit verlängern lässt, bevor sie abgelaufen ist.

Hier platzen die meisten Budgets: typische Fehler

• Bauzeitzinsen gar nicht einplanen. 13 Monate Bauphase kosten im Beispiel mit 350.000 € mehr als 10.000 €, und das Geld fehlt am Ende für Küche oder Außenanlagen. Plan sie als eigene Kostenposition ein.
• Mit der Faustformel „halbes Darlehen“ rechnen. Bei Auszahlung nach MaBV-Bauabschnitten ist das Geld früher draußen; im Beispiel liegt die Faustformel fast 1.850 € daneben.
• Doppelt zahlen und es nicht merken. In der Bauphase zahlst du Bauzeitzinsen und meist noch Miete. Dein Budget muss beides zugleich tragen.
• Die freie Zeit ab Baubeginn zählen. Sie beginnt mit dem Vertrag oder der Zusage. Wer früh unterschreibt, verschenkt Monate.
• Den Aufschlag für Teilauszahlung übersehen. Manche Banken verlangen ihn in der Bauphase. Frag danach, bevor du die Angebote vergleichst.
• Verzug nur als Ärger sehen, nicht als Kosten. Schon 3 Monate kosten im Beispiel 2.369,50 € mehr. Rechne Verzug vor dem Vertrag einmal durch.

Wie planst du Bauzeitzinsen in deinem Hausbau-Budget?

Rechne die Bauphase zuerst im Finanzierungsrechner durch: Darlehen, Zins, Zahlungsplan, freie Zeit und Bereitstellungszins eintragen, fertig. Er zeigt dir die Summe für die Bauphase und die Mehrkosten bei Verzug.

Die beiden Summen gehören danach in deine Kostenaufstellung, denn sie sind echte Baukosten, die kein Hausangebot enthält. In allen drei Vorlagen unseres Hausbau Excel stehen Bauzeitzinsen und Bereitstellungszinsen als eigene Zeilen unter den Baunebenkosten:

Ehrlich gesagt: Die Excel-Dateien rechnen die Bauphase nicht Monat für Monat und erstellen keinen Zahlungsplan. Das macht der Finanzierungsrechner; die Ergebnisse trägst du in die Datei ein. Alle Vorlagen sind normale .xlsx-Dateien ohne Makros. Light ist kostenlos, die Kaufvorlagen zahlst du einmal, kein Abo.

Unsere Empfehlung: Rechne deine Bauphase kostenlos im Finanzierungsrechner und trag die Summe als Kostenposition ins kostenlose Hausbau Excel Light ein. Wenn du mehrere Darlehen hast und sehen willst, ob Eigenkapital und Kredite bis zum Einzug reichen, nimm das Hausbau Excel Pro – 8,90 €.

Dieser Artikel ist keine Finanz- oder Rechtsberatung. Auszahlungsplan, bereitstellungsfreie Zeit und Bereitstellungszins stehen in deinem Darlehensvertrag; lass dir die Bedingungen vor der Unterschrift erklären.